« Acheter un terrain au Niger : titre foncier, concession, permis d'habiter et lotissement autorisé, les documents à vérifier avant de payer. »
Acheter un terrain au Niger, à Niamey comme en région, suppose de vérifier d'abord la nature du droit que détient le vendeur. Une parcelle peut en effet être détenue à des titres très différents, qui ne donnent pas les mêmes droits. Selon une estimation de 2014 citée par le Comité technique « Foncier & développement », moins de 3 % des parcelles du pays disposaient alors d'un acte attestant la propriété (titre foncier ou acte d'une commission foncière). Avant de verser la moindre somme, il faut donc savoir précisément ce que le vendeur détient.
Titre foncier, concession, permis d'habiter : des droits différents
La propriété au sens du Code civil repose sur l'immatriculation au livre foncier, organisée par le décret du 26 juillet 1932 tel que modifié. Depuis la loi de finances 2006, un titre foncier simplifié, dit « Sheda », délivré par la Conservation de la propriété foncière du ministère des Finances, est lui aussi inscrit au livre foncier. Dans les zones loties, l'État attribue des concessions : un droit d'abord provisoire, assorti d'une obligation de mise en valeur fixée par un cahier des charges, qui ne devient définitif qu'après le constat de cette mise en valeur. Dans les zones loties d'habitat traditionnel, l'instrument est le permis urbain d'habiter (ordonnance n° 59-114 du 11 juillet 1959). Dans les zones non loties, enfin, le « permis d'occuper » n'autorise que des installations précaires, qui peuvent être enlevées sans indemnité.
- Titre foncier, classique ou « Sheda » : propriété immatriculée au livre foncier.
- Concession provisoire : droit soumis à une mise en valeur, pas encore une propriété définitive.
- Permis urbain d'habiter : droit attribué dans les zones loties d'habitat traditionnel.
- Permis d'occuper, en zone non lotie : occupation précaire, sans droit à indemnité.
Vérifier que le lotissement est autorisé
La loi n° 2017-20 du 12 avril 2017 fixant les principes fondamentaux de l'urbanisme interdit les lotissements réalisés en dehors du périmètre défini par les documents d'urbanisme (article 60). Mettre en œuvre un plan de lotissement non autorisé est puni de six à douze mois d'emprisonnement et de 5 à 15 millions de francs CFA d'amende (article 119), et la violation des règles d'urbanisme entraîne la nullité des actes administratifs et la démolition des travaux (article 120). Le certificat d'urbanisme, délivré par les services de l'urbanisme, indique si un terrain peut recevoir une construction et quelles servitudes le grèvent (article 78) : c'est le premier document à demander pour un terrain nu.
Le terrain est-il dans une zone de préemption ?
Dans les zones où l'État ou une collectivité a institué un droit de préemption (logements sociaux, équipements collectifs, réserves foncières…), toute vente doit être précédée, sous peine de nullité, d'une déclaration du propriétaire indiquant le prix et les conditions de la vente (loi n° 2017-20, article 92). L'administration a trois mois pour faire connaître sa décision ; passé ce délai, son silence vaut renonciation (article 93).
Prévenir les impôts avant de payer
Le Code général des impôts oblige tout acquéreur d'immeuble à aviser le service des impôts du lieu de situation du bien avant le paiement effectif du prix ; à défaut, il est solidairement responsable de l'impôt et des pénalités (article 112). Le même article interdit au maire de constater le transfert d'un bien sans le quitus délivré par le receveur des impôts, sous peine de nullité de l'acte. Les ventes d'immeubles sont soumises à un droit d'enregistrement de 3 % (article 466).
- Demander l'original du titre ou de l'acte d'attribution, et le faire vérifier auprès de la Conservation de la propriété foncière ou du service des domaines.
- Pour un terrain nu, demander un certificat d'urbanisme.
- Aviser le service des impôts avant de payer le prix.
- Faire établir l'acte par un notaire et le faire enregistrer.
Questions fréquentes
Avant d'acheter un terrain au Niger : titre foncier ou concession provisoire ?
Le titre foncier correspond à une propriété immatriculée au livre foncier. La concession provisoire n'est qu'un droit d'occupation soumis à une obligation de mise en valeur : elle ne devient définitive qu'après le constat de cette mise en valeur.
Qu'est-ce que le titre foncier « Sheda » ?
C'est un titre foncier simplifié, créé par la loi de finances 2006 et délivré par la Conservation de la propriété foncière du ministère des Finances. Il est inscrit au livre foncier comme un titre classique.
Peut-on acheter un terrain avec un simple permis d'occuper ?
Le permis d'occuper, délivré en zone non lotie, ne donne qu'un droit précaire : les installations peuvent être enlevées sans indemnité. Ce n'est pas un titre de propriété.
Quels droits d'enregistrement pour l'achat d'un terrain au Niger ?
Le Code général des impôts fixe un droit de 3 % sur les ventes d'immeubles. L'acquéreur doit aussi prévenir le service des impôts avant de payer le prix.
À lire aussi
Sources
- Recueil thématique des lois et règlements, ministère de la Justice du Niger, édition 2020 : loi n° 2017-20 du 12 avril 2017, articles 60, 78, 92, 93, 119 et 120.
- Code général des impôts du Niger (loi n° 2012-37 du 20 juin 2012), version mise à jour de la loi de finances 2023 : articles 112 et 466.
- A. Rochegude et C. Plançon, « Cadre juridique et institutionnel – Niger », Comité technique Foncier & développement, décembre 2022 : régimes fonciers urbains, titre « Sheda », part des parcelles titrées.
En résumé
Ne payez jamais sur la seule foi d'une photocopie ou d'un reçu manuscrit. Les règles fiscales citées viennent du Code général des impôts dans sa version mise à jour de la loi de finances 2023 : les taux peuvent changer d'une loi de finances à l'autre, faites-les confirmer par le notaire ou par la Direction générale des impôts.
