« Bail d'habitation au Niger : préavis, garantie locative, réparations, révision du loyer et expulsion selon le Code des baux à loyer. »
Au Niger, le bail d'habitation, y compris pour un local à usage mixte professionnel et d'habitation, est régi par l'ordonnance n° 96-16 du 18 avril 1996 portant Code des baux à loyer (article 4). Elle ne s'applique ni aux locaux loués exclusivement à usage professionnel ou commercial, ni aux hôtels et auberges, ni aux locations saisonnières de six mois au plus par an (article 5). Beaucoup de ses règles s'appliquent « nonobstant toute convention contraire » : une clause du bail ne peut pas les écarter.
Un bail verbal est valable, un état des lieux protège
Le bail peut être verbal ou écrit, et sa durée est libre ; la preuve par témoins est admise, et les parties peuvent utiliser le bail-type publié par le ministère chargé de l'habitat (article 6). Chacune des parties peut exiger un état des lieux détaillé, établi contradictoirement et à frais communs, avant l'entrée dans les lieux ou au cours du premier mois d'occupation (article 25). Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis dans l'état où il se trouve à la fin de la location (article 38).
La garantie locative
Lorsque le bail prévoit une garantie, la somme doit être déposée sur un compte d'épargne productif d'intérêts, ouvert au nom du bailleur et à ses frais, séparé de ses autres comptes ; le locataire peut en exiger les relevés (article 27). Le bailleur doit la restituer, avec ses intérêts, au plus tard trois mois après la libération du logement ; s'il retient des sommes, il doit présenter dans ce délai un décompte détaillé et justifié (article 41). Le texte ne fixe pas de plafond au montant de la garantie.
Le loyer : paiement, révision, pénalités
Le loyer se paie chaque mois, au plus tard le 8 du mois suivant (article 13). Il ne peut être révisé qu'une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire du bail, par accord des deux parties ou, à défaut, par le juge (article 18). Toute clause prévoyant une pénalité ou une majoration en cas de retard de paiement est nulle (article 19).
Réparations et charges
Le bailleur doit entretenir le logement et faire les réparations nécessaires et urgentes (article 8). Le locataire se charge des petites réparations, celles dont le coût ne dépasse pas 10 % du loyer mensuel, et des dégradations dont il est responsable ; les dégâts causés par la pluie, le vent ou les inondations sont à la charge du bailleur, sauf négligence du locataire (article 12).
- À la charge du locataire : petites réparations (robinetterie, petite plomberie, interrupteurs, prises, ampoules), eau, électricité, location des compteurs, droits d'enregistrement et de timbre (articles 12 et 21).
- À la charge du bailleur : réparations de plus de 10 % du loyer mensuel, vidange des fosses, pose des compteurs, taxe sur la valeur locative, contributions foncières (article 20).
- Le bailleur ne peut pas couper l'eau ou l'électricité sans autorisation du juge, sauf pour des réparations urgentes ; sinon, il doit au locataire l'équivalent d'un mois de loyer (article 24).
Préavis, fin du bail et expulsion
Pour un bail sans durée fixée, le préavis est de trois mois s'il est donné par le bailleur et d'un mois s'il est donné par le locataire ; il court à partir du premier jour du mois suivant sa notification (article 32). Un bail à durée fixée prend fin à son terme ; si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il se poursuit sans durée déterminée (article 33). Le locataire ne peut être évincé qu'en vertu d'une décision de justice (article 29) : un bailleur qui expulse sans titre judiciaire doit des dommages et intérêts d'au moins six mois de loyer (article 11).
En cas de litige
Le chef coutumier, l'autorité administrative et le juge du lieu du logement peuvent concilier les parties ; c'est le juge de ce lieu qui tranche (article 43). Toute action fondée sur l'ordonnance se prescrit par un an à compter des faits (article 48).
Questions fréquentes
Quel préavis pour quitter un logement au Niger ?
Pour un bail sans durée fixée : un mois si le congé vient du locataire, trois mois s'il vient du bailleur. Le préavis court à partir du premier jour du mois suivant.
Combien de caution le bailleur peut-il demander ?
Le Code des baux ne fixe pas de plafond. La garantie doit être déposée sur un compte d'épargne productif d'intérêts et restituée dans les trois mois qui suivent le départ.
Le loyer peut-il augmenter en cours de bail ?
Une seule révision par an est possible, au plus tôt à la date anniversaire du bail, par accord des parties ou par décision du juge.
Un bail d'habitation verbal est-il valable au Niger ?
Oui. Le bail peut être verbal ou écrit, et la preuve par témoins est admise. Un bail-type est publié par le ministère chargé de l'habitat.
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Sources
- Recueil thématique des lois et règlements, ministère de la Justice du Niger, édition 2020 : ordonnance n° 96-16 du 18 avril 1996 portant Code des baux à loyer (Journal officiel n° 16 du 15 août 1996), articles 4 à 6, 8, 11 à 13, 18 à 21, 24, 25, 27, 29, 32, 33, 38, 41, 43 et 48.
En résumé
Le texte cité est celui publié dans le recueil 2020 du ministère de la Justice. L'ordonnance désigne le « juge de paix » : renseignez-vous auprès du tribunal du lieu du logement pour savoir quelle juridiction est compétente aujourd'hui.
