« Vendre une maison au Niger : plus-value taxée à 5 %, déclaration de transaction sous un mois et bail en cours, les obligations du vendeur. »
Vendre une maison au Niger ne se résume pas à trouver un acheteur. Le Code général des impôts met plusieurs obligations à la charge du vendeur et, si le bien est loué, le Code des baux à loyer protège le locataire en place.
Déclarer la transaction dans le mois
Le vendeur doit souscrire, auprès du service des impôts compétent, une déclaration de transaction immobilière sur l'imprimé fourni par l'administration, dans le mois qui suit la cession et, en tout état de cause, avant l'établissement de l'acte notarié (Code général des impôts, article 113).
L'impôt sur la plus-value : 5 %
Toute cession à titre onéreux d'un immeuble, bâti ou non, est soumise à l'impôt sur les plus-values de cessions immobilières, dû par le vendeur malgré toute clause contraire (articles 108 et 109). La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition ; ce dernier est majoré forfaitairement de 10 % au titre des frais d'acquisition, ainsi que des dépenses de construction ou d'amélioration, fixées à 10 % du prix d'acquisition faute de justificatifs (article 110). Le taux est de 5 % (article 111). L'impôt est payé au receveur des impôts lors de l'enregistrement (article 1076), et le notaire perçoit un acompte minimum lors de l'établissement du certificat de vente (article 114 bis).
Sous-déclarer le prix expose à la préemption
En cas de dissimulation ou de minoration du prix, le receveur des impôts peut, après accord du directeur général des impôts, exercer un droit de préemption au profit de l'État : il rachète le bien au prix inscrit dans l'acte, majoré de 10 % (article 114). Les complices d'une minoration, notamment l'acquéreur, le notaire et les intermédiaires, sont solidairement tenus des droits et des pénalités (article 109).
Le bien est loué : le bail continue
La vente ne met pas fin au bail : l'acquéreur devient le nouveau bailleur, avec les droits et obligations du contrat, et doit notifier au locataire la date de son acquisition (ordonnance n° 96-16 portant Code des baux à loyer, article 30). Le même article donne un droit de préemption au locataire qui justifie d'au moins cinq ans d'occupation continue.
- Visites : une fois par semaine au plus, une heure au maximum, à des heures convenues avec le locataire (article 34).
- Après trois mois sans vente, le locataire peut demander que les visites passent à une fois par quinzaine (article 34).
- Toute visite pour un motif sérieux doit être annoncée au moins 48 heures à l'avance (article 9).
Questions fréquentes
Que faut-il déclarer pour vendre une maison au Niger ?
Le vendeur souscrit une déclaration de transaction immobilière auprès du service des impôts dans le mois qui suit la cession, et au plus tard avant l'établissement de l'acte notarié.
Qui paie l'impôt sur la plus-value immobilière au Niger ?
Le vendeur, malgré toute clause contraire. Le taux est de 5 % de la plus-value, c'est-à-dire de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré.
Comment est calculé le prix d'acquisition ?
Il est majoré forfaitairement de 10 % pour les frais d'acquisition, et des dépenses de construction ou d'amélioration ; sans justificatifs, ces dépenses sont fixées à 10 % du prix d'acquisition.
Peut-on vendre une maison louée ?
Oui. Le bail continue : l'acquéreur devient le nouveau bailleur. Un locataire installé depuis au moins cinq ans bénéficie d'un droit de préemption.
Que risque-t-on en sous-déclarant le prix de vente ?
Le fisc peut racheter le bien au prix déclaré majoré de 10 %, et les complices de la minoration sont solidairement tenus des droits et des pénalités.
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Sources
- Code général des impôts du Niger (loi n° 2012-37 du 20 juin 2012), version mise à jour de la loi de finances 2023 : articles 108 à 111, 113, 114, 114 bis et 1076.
- Recueil thématique des lois et règlements, ministère de la Justice du Niger, édition 2020 : ordonnance n° 96-16 du 18 avril 1996 portant Code des baux à loyer, articles 9, 30 et 34.
En résumé
Les montants et taux cités viennent du Code général des impôts dans sa version mise à jour de la loi de finances 2023. Faites-les confirmer par votre notaire ou par la Direction générale des impôts au moment de la vente.
